Révision du loyer et IRL : le calcul et la lettre au locataire
Une fois par an, à la date anniversaire du bail, vous pouvez réviser le loyer en suivant l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Beaucoup de propriétaires oublient, et un loyer non révisé pendant des années, c'est du revenu perdu : la révision n'est plus rétroactive.
Les conditions
Le bail doit contenir une clause de révision, avec la date de révision et le trimestre de référence de l'IRL. Sans clause, le loyer reste fixe jusqu'à la fin du bail. La révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire.
Depuis le 24 août 2022, la révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE (loi Climat et résilience), en métropole comme outre-mer.
La formule
Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL. Le nouvel IRL est celui du trimestre de référence indiqué au bail, l'ancien IRL est celui du même trimestre de l'année précédente. L'INSEE publie l'indice vers le 15 janvier, avril, juillet et octobre.
Exemple : loyer de 650 €, trimestre de référence le 2e trimestre. IRL du 2e trimestre 2023 : 140,59. IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17. Nouveau loyer = 650 × 145,17 ÷ 140,59 = 671,17 €, soit 671 € en arrondissant au centime le plus proche selon votre usage.
Patrimio vous prévient à la date de révision, calcule le nouveau loyer avec l'IRL et rédige le courrier au locataire.
Le délai d'un an
Depuis la loi ALUR, la révision doit être demandée dans l'année qui suit sa date d'effet. Passé ce délai, l'augmentation de l'année est perdue : vous pouvez réviser pour l'avenir, mais pas réclamer les mois écoulés. La révision prend effet au jour de la demande, pas à la date anniversaire si vous l'avez dépassée.
Le courrier au locataire
Un courrier simple suffit (email ou lettre). Il indique l'ancien loyer, les deux indices avec leurs trimestres, le calcul et le nouveau loyer, ainsi que la date d'application. Modèle : « Conformément à la clause de révision de votre bail du [date], le loyer est révisé à compter du [date] selon la variation de l'IRL. Ancien indice ([trimestre, année]) : [valeur]. Nouvel indice ([trimestre, année]) : [valeur]. Le loyer hors charges passe de [ancien] € à [nouveau] €. » Joignez ou citez la publication INSEE.
Cas particuliers
En zone d'encadrement des loyers, le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. À la relocation en zone tendue, le loyer du nouveau locataire est plafonné au dernier loyer révisé, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser la révision ?
Non, si elle est prévue au bail et correctement calculée. Il peut seulement vérifier le calcul.
Peut-on réviser un loyer en cours de bail meublé ?
Oui, aux mêmes conditions que pour un bail nu : clause de révision, une fois par an, selon l'IRL.
Patrimio vous prévient à la date de révision, calcule le nouveau loyer avec l'IRL et rédige le courrier au locataire.