Déclaration 2044 : remplir vos revenus fonciers ligne par ligne
Si vous louez un logement vide (non meublé), vos loyers sont des revenus fonciers. Au-delà de 15 000 € de loyers par an, ou sur option, vous déclarez au régime réel sur le formulaire 2044, en déduisant vos charges. Voici comment le remplir sans se tromper de ligne.
Micro-foncier ou régime réel ?
Si vos loyers bruts de l'année ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez par défaut du micro-foncier : vous reportez le montant brut sur la déclaration principale (ligne 4BE) et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Aucune charge à détailler.
Le régime réel (formulaire 2044) est obligatoire au-delà de 15 000 €, et possible sur option en dessous. Il devient intéressant dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance) dépassent 30 % des loyers. L'option pour le réel vaut pour trois ans.
Attention : la location meublée n'est pas concernée. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sur le formulaire 2042 C PRO, avec un abattement de 50 % en micro-BIC.
Les recettes (lignes 211 à 215)
Ligne 211 : les loyers bruts encaissés dans l'année, hors charges récupérées sur le locataire, y compris les loyers de l'année précédente reçus en retard. Ligne 212 : les dépenses que le locataire a prises à sa charge par convention. Ligne 213 : les recettes diverses (subventions, indemnités d'assurance). Ligne 215 : le total.
Patrimio additionne vos charges toute l'année et place vos montants sur les bonnes lignes de la 2044. Il ne reste qu'à recopier.
Les charges déductibles (lignes 221 à 240)
Ligne 221 : frais d'administration et de gestion (honoraires d'agence, de gérance, frais de procédure). Ligne 222 : autres frais de gestion, un forfait de 20 € par logement, sans justificatif. Ligne 223 : primes d'assurance, notamment l'assurance propriétaire non occupant (PNO) et la garantie loyers impayés. Ligne 224 : dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (pas les travaux d'agrandissement ni de construction). Ligne 225 : charges récupérables non récupérées au départ du locataire. Ligne 227 : taxe foncière et taxes annexes, hors taxe d'ordures ménagères qui est récupérable sur le locataire. Ligne 229 : provisions pour charges de copropriété payées dans l'année. Ligne 230 : régularisation des provisions de l'année précédente. Ligne 240 : le total des frais et charges.
Les intérêts d'emprunt (ligne 250)
Les intérêts du crédit ayant servi à acheter, construire, réparer ou améliorer le logement, plus les frais d'emprunt (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie). Votre banque vous envoie chaque année un relevé des intérêts payés. Seuls les intérêts se déduisent, jamais le capital remboursé.
Le résultat et le déficit foncier (lignes 261 à 263)
Résultat = recettes (215) moins charges (240) moins intérêts (250). S'il est positif, il s'ajoute à vos revenus imposables et supporte les prélèvements sociaux (17,2 %). S'il est négatif, c'est un déficit foncier : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique engagés jusqu'à fin 2025), le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Condition : continuer à louer le bien pendant trois ans.
Les justificatifs à conserver
Factures de travaux, avis de taxe foncière, relevés d'intérêts, attestations d'assurance, appels de fonds du syndic, quittances : trois ans après l'année de déclaration, l'administration peut vous les demander.
Questions fréquentes
Peut-on déduire les travaux de rénovation énergétique ?
Oui, en ligne 224, s'il s'agit d'amélioration, d'entretien ou de réparation. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
La taxe d'ordures ménagères est-elle déductible ?
Non, elle est récupérable sur le locataire avec les charges. Seule la taxe foncière elle-même (et ses taxes annexes) va en ligne 227.
Patrimio additionne vos charges toute l'année et place vos montants sur les bonnes lignes de la 2044. Il ne reste qu'à recopier.