État des lieux de sortie : ce que le propriétaire peut retenir sur la caution
L'état des lieux de sortie décide du sort du dépôt de garantie. Fait sérieusement, avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux, il évite la plupart des litiges. Voici la méthode et les règles.
Un document contradictoire
L'état des lieux se fait en présence du locataire (ou de son représentant) et du bailleur, le jour de la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties. Si l'une des parties refuse, il faut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier), dont les frais sont partagés par moitié. Sans état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état, sauf preuve contraire.
Comparer élément par élément
Reprenez l'état des lieux d'entrée pièce par pièce : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, équipements, compteurs, clés. Notez l'état à la sortie en face de l'état à l'entrée, avec des photos datées. Un élément noté « bon » à l'entrée et « mauvais » à la sortie doit être expliqué : rayure, tache, trou, casse.
Faites l'état des lieux depuis votre téléphone, avec photos, et le PDF compare automatiquement l'entrée et la sortie.
Dégradation ou usure normale ?
Le locataire répond des dégradations et des pertes, pas de l'usure normale liée au temps et à un usage courant. Une peinture ternie après cinq ans, une moquette élimée, un joint de robinet fatigué relèvent de l'usure. Un trou dans un mur, une porte défoncée, une vitre cassée, une moquette brûlée sont des dégradations. Une grille de vétusté annexée au bail (par exemple celle des accords collectifs) permet de calculer la part restant à la charge du locataire selon l'âge de l'élément.
Justifier chaque retenue
Chaque somme retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, l'état des lieux comparatif, et éventuellement des photos. Vous ne pouvez pas retenir un montant forfaitaire. Les réparations locatives non faites (par exemple un logement rendu sale) peuvent être facturées sur devis de remise en état.
Vous pouvez aussi retenir les loyers ou charges impayés, et, en copropriété, conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, avant de régulariser dans le mois qui suit.
Les délais de restitution
Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Au-delà, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le locataire doit vous communiquer sa nouvelle adresse pour la restitution.
Questions fréquentes
Le locataire n'a pas nettoyé le logement, puis-je retenir le ménage ?
Oui, sur la base d'un devis ou d'une facture de nettoyage, si l'état des lieux de sortie mentionne l'état de saleté.
Faut-il repeindre à chaque départ aux frais du locataire ?
Non. La peinture relève de l'usure normale au bout de quelques années. Seules les dégradations (trous, taches, graffitis) peuvent être facturées, en tenant compte de la vétusté.
Faites l'état des lieux depuis votre téléphone, avec photos, et le PDF compare automatiquement l'entrée et la sortie.